转眼间，房地产市场的“金九银十”黄金期已至，伴随着防疫常态化，不动产租赁市场也日渐回暖。实务中，企业作为“二房东”转租不动产的情况并不少见。最近一段时间，有不少企业向笔者咨询转租不动产的增值税处理问题，尤其是改变增值税计税方法的相关事项。一些纳税人为少缴税款，滥用税收优惠政策，在没有任何明确政策的前提下任意进行税收筹划，产生了很大的税务风险。

01

●●●真实案例●●●

　　甲公司（非房地产企业）为增值税一般纳税人，自年开始以经营性租赁方式承租某公司房产用于经营，同时，将部分闲置房产转租给其他单位。年5月1日（营改增后），甲公司选择采用简易计税办法，对转租收入全额按照5%的税率申报缴纳增值税。由于甲公司与出租方租赁合同中约定的时间是在年4月30日前，租入不动产可以选择按简易计税方法全额计算申报纳税，也就是说，甲公司按照简易计税方法依5%的税率全额（不含增值税）计算申报纳税符合规定。

　　已知甲公司已支付年房屋租赁费万元（含税），对外转租取得全年收入万元（含税），按照简易计税方法，甲公司全年应缴纳增值税×5%＝（万元）；今年，为降低税收成本、减轻疫情影响，甲公司欲在不改变简易计税方法的前提下，采用差额方法计算销售额。按照这种方法，甲公司只需要缴纳增值税（－）×5%＝15（万元），这样一来，可以少缴万元的增值税。那么，甲公司的这种操作是否符合政策规定？

02

●●●政策分析●●●

　　按照政策规定，一般纳税人的转租业务可适用简易计税方法。

　　根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告年第16号，以下简称“16号公告”）第三条第一项规定，一般纳税人出租其年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。《全面推开营改增试点热点问题解答（一）》中提到：关于转租不动产如何纳税的问题，国家税务总局明确按照纳税人出租不动产来确定。因此，一般纳税人将年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

　　根据上述规定，甲公司的转租业务收入按照简易计税方法计税是没有问题的，但是为了降低税负改为按照差额方法计税，则不符合规定。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号，以下简称“36号文件”）规定，金融商品转让、经纪代理服务、旅游服务、纳税人转让不动产等应税销售行为，可采取差额计算方法。同时，基于现行的增值税法律规定及相关征管实操经验，允许差额征税的增值税应税事项原则都有对应的文件支持，不动产转租业务并无明确的差额征税文件支持，因此不属于差额征税事项，相应地不得适用差额征税政策。

　　也就是说，16号公告以及后续出台的不动产租赁相关税收规范性文件并未规定转租业务可以采用差额计算销售额，如果甲公司按照转租收入减去支付给出租方租金后的余额按简易计税办法申报纳税，则不符合政策规定。

　　需要注意的是，根据《税收征收管理法》规定，纳税人为降低税收成本进行恶意筹划，须缴纳罚款和滞纳金，进行虚假纳税申报或被定性为偷税罪；单位犯罪的，不仅对单位判处罚金，而且对其直接负责的主管人员和其他直接责任人判处罚金。

03

●●●实操提示●●●

　　如果日常经营确有需要，纳税人须从简易计税方法转换为一般计税方法，须考虑时间期限、上下游纳税人计税方法以及能否取得和开具增值税专用发票等问题。同时，转变计税方法的纳税人有主体限制，即必须为增值税一般纳税人。如果纳税人是增值税小规模纳税人，则不能转换为一般计税方法。另外，纳税人在转换为一般计税方法前要考虑原简易计税方法是否超过36个月。36号文件附件1第18条第二款规定，一般纳税人发生的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

　　在实务中，转租方还需要考虑上下游纳税人是否适用（或可选择）一般计税方法，即上游纳税人是增值税一般纳税人可选择采用一般计税方法，下游纳税人同样采用一般计税方法计税，并且都可以开具增值税专用发票。

本文刊发于《中国税务报》年10月9日B2版

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土地增值税清算全流程实操处理与稽查风险应对特训班

成都10月17-18日（2天）

报名-佟天成

■培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■专题背景

土地增值税以最少的法规征最多的税为特色，是每个财务人员最头疼的税种，法规的不足造成很多问题缺乏明确的规定，产生“灰色”地带，成为企业的税收风险点，但如果运用得当，也能成为企业的税收筹划点，“七分政策、三分沟通”是税企PK的不二原则。

地方财政压力山大，作为地方财政收入主力军的土地增值税自然成为稽查重点照顾的对象，是稽查的重中之重，全面了解土地增值税清算全流程财税处理要点及稽查重点并掌握应对技巧是地产财税人员的头等大事，也是降低企业税收成本和税收风险的重要区域，最能体现财税人员自身价值。

■主讲专家

李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

■教学提纲

第一节：稽查新形势及手段

1、新冠病毒和减税降费新形势下土地增值税的喜与忧？

2、云端打击和数据导侦

3、紧盯不放，狠狠打击—四部委“打虚打骗”、“三假”

4、“税警关银”联合出击

5、从“各自为营”到税总特派办牵头查办跨区域案件

6、“以最少的法规征最多的税”造成土地增值税模糊地带多

第二节：土地增值税预征实操处理及稽查风险应对

1、预征土地增值税的计税依据及误区

2、预缴土地增值税是否产生滞纳金？

3、定金、诚意金、认筹金和订金是否预交增值税

4、预缴阶段稽查风险点及应对策略

第三节：土地增值税清算条件和清算单位涉税要点把控及处理技巧

1、“可清算”和“必清算”涉税要点把控及处理技巧

2、清算单位确定及处理技巧

3、清算单位是否等同成本核算对象

4、清算申请与受理

第四节：土地增值税清算项目实操处理及稽查风险应对

1、地价款和土地征用拆迁补偿费实操处理及稽查风险应对

⑴拿地形式和税前列支要求？

⑵政府返还资金涉税要点把控及处理技巧

⑶土地成本分摊原则及处理技巧

⑷逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？

⑸拆迁安置涉税要点把控及处理技巧

⑹拆迁安装费、市政配套费等是否缴纳契税

⑺母公司拿地子公司运营涉税风险把控及处理技巧

⑻排污费、异地人防建设费财税风险管控

⑼参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？

⑽“红线外”支出能否在土地增值税前扣除

2、前期工程费实操处理及稽查风险应对

3、建筑安装工程费实操处理及稽查风险应对

⑴建筑安装工程费稽查审核要点及风险管控

⑵无法取得发票如何巧妙处理？

⑶施工现场水电费常见误区及风险管控

⑷“甲供工程”业务重复扣除风险管控

⑸“硬装”和“软装”区别及土地增值税前扣除技巧

⑹营销涉税建造费财税处理差异及财税风险管控

⑺质保金涉税风险把控及处理技巧

⑻开发成本分摊方法及涉税处理技巧

⑼商住一体楼成本费用划分技巧

⑽关联交易风险管控及谋划策略

⑾虚增成本常见的套路及规划策略

⑿不可忽视的工程定额和预决算

4、基础设施费和公共配套设施费实操处理及稽查风险应对

⑴基础设施费稽查审核要点及风险管控

⑵园林绿化工程风险管控及处理技巧

⑶公共配套设施费稽查审核要点及风险管控

⑷红线外道路绿化等费用能否计入基础或配套设施？

5、开发间接费用和开发费用实操处理及稽查风险应对

⑴开发间接费用和开发费用的区分及处理技巧

⑵前期物业费财税风险管控

⑶遮光补偿费能否在土地增值税前扣除？

⑷金融机构融资土地增值税扣除涉税要点把控

⑸非金融机构土地增值税扣除涉税要点把控及处理技巧

⑹民间融资新政剖析及风险把控

⑺股东贷款企业使用的涉税风险及优化策略

⑻资金池运作模式涉税风险及风险应对

⑼统借统还涉税风险要点把控及优化策略

⑽融资费用如何土地增值税前扣除最大化？

6、与转让房地产有关的税金实操处理及稽查风险应对

⑴“与转让房地产有关的税金”是否等于“税金及附加”？

⑵售房缴纳的印花税能否在土地增值税前扣除？

⑶不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？

⑷税金在土地增值税前扣除技巧

7、加计扣除项目实操处理及稽查风险应对

第五节：土地增值税清算收入实操处理及稽查风险应对

1、土地增值税收入稽查审核要点

2、土地增值税清算收入范围及风险把控

3、更名费是否计征土地增值税？

4、违约金、赔偿金等是否缴纳土地增值税？

5、土地增值税收入税会差异及风险管控？

6、代收费用是否作为土地增值税收入？

7、低价房涉税风险管控及应对策略？

8、政府限定回迁房价格如何确认收入额？

9、精装房销售涉税要点把控及处理技巧

10、卖房送家电等营销措施涉税风险把控及处理技巧

第六节：尾房销售涉税风险管控及处理技巧

第七节：土地增值税清算实操案例

第八节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

如果学习机会较多建议办理会员形式参加更为划算。

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-佟天成老师

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